Spørsmål og svar

Informasjon om bygningens forsikringspolise fremkommer som regel i årsberetningen. Ta gjerne kontakt med oss på vårt kontaktskjema.  

Dersom en skade oppstår, er det viktig å forsøke å begrense skadeomfanget. Deretter må skaden meldes til styret og forretningsfører så raskt som mulig. 

Ved brann, ring 110. 

Ved vannskade eller rørbrudd, steng stoppekranen og/eller kontakt rørlegger. 

Skader i leiligheten, eksempelvis som følge av vann- eller brannskader på vegger, tak, gulv, fast inventar eller lignende dekkes normalt av bygningsforsikringen.  

Skader på løsøre og  annet løst inventar dekkes som hovedregel ikke av bygningsforsikringen. Dette må dekkes av din innforsikring. 

Hvilke skader bygningsforsikringen dekker, følger av bygningsforsikringsavtalen (polisen) med tilhørende vilkår. 

Forkjøpsrett er retten til å tre inn i en allerede inngått avtale. Selger A inngår avtale med kjøper B om kjøp av leilighet. Dersom C har forkjøpsrett kan han tre inn i kjøper Bs posisjon, på bekostning av B. C vil få de samme krav, rettigheter og vil overta budet til B. Dersom flere ønsker å benytte forkjøpsretten samtidig følges ansiennitetsprinsippet. Det vil si at den som har hatt lengst forkjøp, vil være først i budkøen. Se spørsmål "Hva skjer hvis flere personer i et borettslag melder forkjøpsrett til samme leilighet?" for utfyllende informasjon.

Nei, for at forkjøpsrett skal gjelde i et borettslag, må dette være regulert i vedtektene.  

Enkelte salg er av lovgiver beskyttet mot forkjøpsrett. Dette gjelder blant annet ved overføringer mellom ektefeller, slektninger i opp- og nedstigende linje, fosterbarn og adoptivbarn eller søsken. Det betyr at overføringer mellom disse personene ikke vil utløse forkjøpsretten, uavhengig av hva som fremgår av vedtektene.

Ved vanlig forkjøpsrett tar det normalt 20 dager etter at salgsmelding har kommet inn til forretningsfører eller laget.

Forhåndsvarselet er lovlig om varselet er mottatt minst 15 dager før melding om salg er mottatt, og forhåndsvarselet ikke er mer enn tre måneder gammelt. Varselet må være skriftlig og må gi informasjon om at andelen legges ut for salg. Utover dette oppstiller loven ingen krav. Det er likevel vanlig praksis at det opplyses om prisantydning eller takst, etasje og størrelse. Gis forhåndsvarselet mindre enn 15 dager før salg vil den vanlige 20-dagers fristen gjelde. Hvis ingen melder forkjøp innen 15 dagers fristen er salget gjennomført. Merk at det også kan gjelde særregler for frister.

Dersom flere andelseiere ønsker å bruke forkjøpsretten, må man avklare hvem som er berettiget. Som oftest benyttes ansiennitetsprinsippet. 

Med ansiennitet menes vanligvis den tid en person har hatt forkjøpsretten. Den som har hatt forkjøpsrett lengst, vil ha fortrinn til fortrengsel for de andre. En interessent A med 10 års ansiennitet vil vinne fortrinn over interessent B med 5 års ansiennitet.

Det er viktig å merke seg at de ulike borettslagene kan ha særskilte vedtektsfestede bestemmelser som regulerer forkjøpsreglene nærmere.

Retten til utleie beror på om du eier en eierseksjon (sameier), en andel eller en boligaksjeenhet (borettslag og boligaksjeselskap). 

Sameier

Eierseksjonssameier følger selveier-prinsippet hvor en seksjonseier har full rettslig råderett. Det betyr at en eier som regel står fritt til å leie ut sin leilighet (boligseksjon), med unntak av bestemmelsene om korttidsutleie. 

Borettslag og boligaksjeselskap

Borettslag følger derimot "eier-bo-prinsippet". Det vil si at andelseierne har en borett til en bestemt leilighet i borettslaget. Med boretten er det knyttet en rekke forpliktelser, hvilket begrenser mulighetene for utleie. 

En andelseier som selv bor i leiligheten, kan fritt leie ut deler av sin leilighet.

For å kunne leie ut hele leiligheten må andelseier selv ha bodd i boligen i minst ett av de to siste årene før den leies ut. Leiligheten kan da leies ut i inntil tre (3) år. Skal andelseier midlertidig bo et annet sted som følge av militærtjeneste, arbeid, utdanning eller sykdom, gjelder ikke kravet om botid. Kravet om botid gjelder heller ikke for slektninger i rett opp- og nedstigende linje – det vil si foreldre, besteforeldre, barn og barnebarn. Eiers er retten til å bedrive kortidsutleie begrenset til 30 dager pr år. 

Før utleie av hele leiligheten kan finne sted, skal styret først godkjenne leietaker. 

Eier er ansvarlig for at leietaker er kjent med boligselskapets vedtekter og husordensregler. 

Reglene for borettslag får tilsvarende anvendelse i boligaksjeselskap. 

Fra og med 01.01.2020 har det kommet nye regler om kortidsutleie i både burettslagslova og eierseksjonsloven.

I sameier kan seksjonseier ikke bedrive kortidsutleie av hele boligen ut over 90 dager pr år, med mindre annet følger av vedtektene. Bestemmelsen gjelder ikke for sameier hvor alle seksjonene brukes som fritidsboliger.

Vedtektene kan sette en nedre grense på maks 60 døgn og øvre grense på 120 døgn pr år. Da loven er preseptorisk kan det ikke oppstilles strengere eller mildere regler enn det loven gir rom for. 

I borettslag/boligakselskap kan eier leie ut hele boligen i inntil 30 døgn pr år. Loven er preseptorisk, hvilket betyr at det ikke  kan oppstilles andre grenser i vedtektene.

Korttidsutleie defineres i eierseksjonsloven som utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. 

Eiers (utleiers) forpliktelser mot boligselskapet reduseres ikke ved utleie. En eier må fortsatt betale felleskostnader og sørge for nødvendig vedlikehold av leiligheten. 

Dersom en leietaker forårsaker skade eller ulempe overfor øvrige beboere, vil dette misligholdet som regel bli identifisert med utleier. 

Utleier er videre ansvarlig for at leietaker gjøres kjent vedtektene og husordensreglene, og at leietaker innretter seg etter disse. 

Eierskiftegebyret er betalingen vi tar for å dekke utgiftene for arbeidet vi gjør, i forbindelse med salget/overdragelsen. Arbeidet innebærer blant annet:

• Ajourhold av reskontro både for kjøper og selger. 

• Registrering av kjøper. 

• Generering av felleskostnader. 

• Avslutning av selgers reskontro. 

• Utsendelse av giroer for felleskostnader.

Det er også viktig at vårt register over hjemmelshavere er oppdatert, da vi blant annet oversender informasjon til skatteetaten i forbindelse med boligselskapets årsoppgjør (tredjepartsopplysninger).

Ja, det påløper et eierskiftegebyr ved overføring av eierskap. 

Vi opererer med unntak fra dette gebyret til gjenlevende ektefelle i forbindelse med dødsfall. 

Ta kontakt med oss på 22 12 23 40 eller firmapost@obf.no for nærmere informasjon.

Styret skal verne om liv og helse, og skape et godt miljø for de som bor i boligselskapet. Områder som omfattes av internkontrollforskriften er blant annet sikkerhet ved de elektriske anleggene, brannforebyggende tiltak og sikkerhet på lekeplasser. HMS-ansvaret omfatter også arbeidsgiveransvar for ansatte 

Styret i borettslag, sameier og boligaksjeselskap skal kartlegge risikosituasjonen for selskapet og dets beboere og sørge for å gjennomføre tiltak for å hindre at ulykker skjer. 

Hjelp til HMS-arbeidet kan løses på flere måter.

• Styret kan abonnere på hmsportal.no; vår egenutviklede applikasjon som er tilpasset boligselskaper. Her får styret både informasjon om HMS og sjekklister tilpasset HMS i boligselskap. 
• Styret kan bestille bistand til gjennomføring av kontroller som logges i hmsportal.no. Omfanget av slike oppdrag avtales i hvert enkelt tilfelle. 
• Styret kan få bistand av teknisk fagpersonale ved OBF Teknisk AS til tilstandsvurdering av enkelte områder. Slike oppdrag faktureres per time. 

Vår egenutviklede applikasjon hmsportal.no er tilpasset HMS-arbeidet i boligselskap. Kontakt forvalter for informasjon om tjenesten eller for å inngå avtale. Vi bistår gjerne styret med å styrke HMS-arbeidet.  

OBF Teknisk kan bistå styret med å besvare avviksrapporter innen HMS. Ta kontakt med oss så tar vi en gjennomgang sammen. OBF Teknisk nås på tlf 22 12 23 40 og e-post firmapost@obft.no 

Informasjon om eiendomsskatt finnes på hjemmesiden til den kommunen leiligheten tilhører. 

For Oslo kommune finner du informasjon på kommunens nettside om eiendomsskatt.  

Det er kommunen som beregner og sender ut krav om eiendomsskatt til eier.

For sameier faktureres eiendomsskatten direkte til seksjonseier. Borettslag og boligaksjeselskap er registrert som eier av bygningen. For disse utskrives eiendomsskatten til selskapet, og blir viderefakturert deretter til de respektive andels- og aksjeeierne ut fra mottatt skatteseddel. 

For å bli styremedlem kan man melde sin interesse til valgkomiteen. Det er de som innstiller til nytt styre på årsmøtet/generalforsamlingen. Det er også anledning til å fremme kandidater til styret som benkeforslag under møtet. 

En god idé for å bli kjent med boligselskapet man bor i og hvordan det drives, er å melde seg til en arbeidsgruppe eller lignende. Slike grupper kan være en hagekomité, sosialkomité eller dugnadkomité. Veien til styreverv vil da oftest bli kort. 

I forbindelse med arealutvidelser/utbygging er det en rekke ting man må passe på. For å være sikker på at man går riktig fram, anbefaler vi at dere kontakter din forvalter som kan veielede dere gjennom prosessen. Kontakt oss på 22 12 23 40 eller firmapost@obf.no

Regelverket er det samme for borettslag og eierseksjonssameier. Som utgangspunkt er det adgang til å ha dyr såfremt det ikke er til urimelig eller unødvendig sjenanse for øvrige beboere. Hvis boligselskapet har innført forbud mot dyrehold, har man likevel rett til å ha dyr, dersom man har «gode grunner» og dyreholdet ikke er til «ulempe» for de andre beboere. Det skal foretas en konkret helhetsvurdering. Ta gjerne kontakt med oss på firmapost@obf.no for nærmere forståelse av reglene der du bor.

I borettslag skal ordinær generalforsamling avholdes innen utgangen av juni hvert år. 

I eierseksjonssameier skal ordinært årsmøte avholdes innen utgangen av juni hvert år, med mindre noe annet fremkommer av vedtektene. 

OBF er rådgiver for styret og boligselskapet, og har ingen mulighet til å instruere styrene til å foreta avgjørelser. Generalforsamlingen/årsmøtet er boligselskapets øverste organ. Styret er valgt av generalforsamlingen/årsmøtet og representerer boligselskapet i alle formelle sammenhenger.